L'obtention d'un prêt d'un montant inférieur à celui érigé en condition suspensive de la promesse de vente n'oblige pas à l'achat

Dans un arrêt en date du 14 décembre 2022 (n°21-24.539 B), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que la stipulation, dans une promesse de vente, d’un montant maximal du prêt bancaire érigé en condition suspensive de ladite vente, n’est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Retour sur les faits de l’arrêt :

En l’espèce, un vendeur avait conclu une promesse de vente d’un appartement, contenant, comme condition suspensive, l’obtention d’un prêt par les acquéreurs d’un montant maximum stipulé dans ladite promesse.

Toutefois, quelques mois après sa signature, et après avoir reçu, par la banque, une offre de prêt d’un montant inférieur à celui stipulé, les acquéreurs décidèrent de renoncer à la vente, et en notifient le vendeur.

Les acquéreurs intentèrent une action en justice contre le vendeur, au cours de laquelle, ce dernier forma une demande reconventionnelle auprès de la Cour d’appel de Paris, tendant à la condamnation des acquéreurs au versement d’une certaine somme au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse. La Cour d’appel de Paris rejeta la demande du vendeur, en déclarant la promesse de vente caduque, au motif que la défaillance de la condition suspensive (ici, l’obtention d’un prêt) n’était pas imputable aux acquéreurs.

Devant la Cour de cassation, le vendeur a néanmoins soutenu que de la promesse de vente, mentionnant un montant maximal du prêt bancaire, il devait s’en déduire que les acquéreurs étaient tenus d’accepter toute offre d’un montant inférieur ; telle que celle qui leur avait été proposée.

Néanmoins, la Cour de cassation rejeta le pourvoi et approuva le raisonnement de la Cour d’Appel. En effet, ladite Cour a retenu que les acquéreurs avaient formulé une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, pour un montant maximal défini, qui leur avait été refusé par la banque qui n'avait consenti à leur accorder qu'un prêt d’un montant inférieur. Partant de ce postulat, la Cour de cassation a considéré que les juges du fond avaient retenu de bon droit que l'indication, dans la promesse, d'un montant maximal du prêt n'était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d'un montant inférieur. Ainsi, les juges avaient exactement déduit que la défaillance de la condition n'étant pas imputable aux acquéreurs, et que la promesse était devenue caduque.

 La liberté contractuelle des acquéreurs s’exercent également dans leur choix de ne pas accepter une offre d’un montant inférieur à celui stipulé dans la promesse et qu’ils estiment nécessaire à l’acquisition du bien ; force est de constater que, dans ce cas, la défaillance de la condition suspensive ne peut leur être imputable.